冯仑：未来几年，哪里的房子不能买？

封面图|《哈尔的移动城堡》剧照

问：上个月，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》。《实施意见》提出，支持深圳在全国税制改革中先行先试，发挥好深圳的改革开放重要窗口和前沿阵地作用，聚焦打造制度创新高地，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田，努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。对此，有网友以为，深圳明年可能开征房产税。您怎么看？深圳真的会成为房产税试点城市吗？房产税出台是否会直接影响房价？

冯叔：如果房产税出台，它一定会影响房价。需求面对它会很敏感。

关于房产税，就像大家开玩笑说的，「怕它不来，怕它乱来」。也就是说，它来了以后，如果征收的比例比较高，对大家的置业需求当然就会抑制。如果征收的比例非常低，不痛不痒，摊到每一个人身上很少，但加起来总量还是很大，这种情况下，对大家买房的冲动的抑制就很小，对需求面的影响就不会那么大。

当然，现在这个市场面有结构性调整，正面临着一个很大的转变。在这种情况下，近期呢，房产税的事估计不会来。

问：我们还是很关心，哪儿的房子能买，哪儿的不能买。比如说，就您的观察，您觉得，未来5年，哪里的房子不能买？

冯叔：这个话题，我们过去其实讲过很多次，人口减少的城市，房子不能买；经济下行的地方，不能买；城市化水平比较低的地方，不能买；就业率比较低、失业率比较高的地方，不能买。总之，经济不好、人口不聚集的地方都不建议买。

相反，人口有增量、经济有增长、就业有增加、收入有增加、城市更加开放、城市化水平不断提高的城市和地方，房子是可以买的。

展开来说，判断房价走势，以及一个地方的房子是否可以买，要根据多项指标来进行综合判断。

第一个指标是人口增长。当一个城市的人口增速放缓，甚至是增量变成0，或者是负增长的时候，新房的需求就会很小。比如说，北京是一线城市，可是人口已经开始负增长，那就不一定要在北京买房了。而有一些三线城市，经济体量不算小，人口还在不断地增加，房价就有上升的空间。

第二个指标是经济成长。同样是三线城市，有的经济在发展，就业率在提高，个人收入、工资都在增加，那么房屋改善的需求就很大。大家都想要改善，会给新房市场提供一些活力。而有一些三线城市，比如若干能源城市，资源被挖得差不多了，经济潜力不大，人也都在往外跑，房价不可能有很大的支撑力。

第三，需要多关注城市规划和配套设施。如果是在交通、医院、学校、购物中心、社区等配套特别好的地方，房子会很吸引人。这些地方的房子就值得买。哪怕是二线三线城市，也可能会比一线城市某些地段的房子更有潜力。

尤其是疫情暴发之后，大家发现，一个城市的医院数量、病床数量、ICU数量，社区的保健服务能力，也是一个判断是否值得去买房的重要指标。如果这些方面特别好，就值得买，房价会涨。反之，如果附近的医院特别差，甚至没有医院，不管在几线城市，都会被视为在某些指标上有所欠缺。

除了这些规律，也不要忽视你自己对环境、生活等的偏好。比如说，你在一个没什么大项目大企业、人口外流、经济增长潜力有限的城市，但是你看中的房子有一个非常好的「小环境」——附近的教育、医疗条件很不错，而你对这两项有比较现实的需求，那就可以因为「小环境」的适宜而暂不考虑相对处于劣势的「大环境」。