政策一出房市又要开始动荡了？

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近期，房贷利率降了，公积金利率也降了，就连个税都能免了，这就意味着房价有上涨的可能性。那么房价又要开始动荡了吗？相关发布“阶段性调整差别化住房信贷的政策”，在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。”表明的意思就是央行将权限下放给各家商业银行，可以无下限的给客户下调利率。意味着只要银行高兴，给客户利率下降到3%及3%以下都是有可能的。根据一线操作经验，这其中就多了很多上下其手的机会。

2022年9月30日发表的“国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告”重要总结:

一、政策对大环境的影响：

1、整体的扶持方向从开始扶持刚需，转变到刚需和改善两种人群。

这次的房贷利率下调，基本就是前无古人后无来者了。现在100万房贷，利率每减1%，按照20年等额本息计算，能节省大约12万利息。1000万房贷，利率每减1%，按照20年等额本息计算，能节省大约120万利息。如果之前没有买房或者是已有新置换新房，通过这次政策（公积金+按揭）组合贷款买房，意味着你啥都没干，就省了三四十万利息。如果你真的是刚需，这回就可以行动起来。是购置新房的也应该行动起来，还可以减免个税。

2、购房需求构成正在发生变化，就是购房需求正在从过去的纯靠增量到以增量和存量兼具。有这个认识后，那么今天的这个政策只是一个序曲而已。简单来说，本身这个政策也许不会对市场带来直接的逆转，但是只要有了开始，后面陆续还会继续有新的政策。

有利的当然也有弊端，有城市的人说人们还是害怕烂尾楼不彻底解决，再怎么让利也没人敢买，这当然也是一部分人的心声。

二、政策对上海的影响：

1、上海大多数炒房客用各种大杠杆买房（除老破小），每年5%的涨幅还是有的，加上自住的租金算在内也是真不容易亏，所以这就更有利于在上海买房的炒房客发挥优势。上海在经历了过去种种严厉的购房政策，如限购限贷、三价取低、离婚限购等等，这次置换个税的减免，是对上海置换客的一次有力强有力的利好，会一定的推动上海房市。

如果出售现有的房子置换新屋，在一年内可免个人所得税。减免个税的多少取决于购买的房屋总价的比例。举个例子：

上海买卖房子的都会了解到，在上海买房有个税、增值税和契税。其中，个税和增值税属于上家税，契税属于下家税费。如果一个人卖掉自己1000万的房子，并且名下不是满五唯一住宅，个税是2%，那么他的个税就是20万；当他在买房的时候，买了一套2000万的房子，个税是2%，那么个税缴纳是40万，但是可以退还24万回来，实际真实缴纳个税为16万元左右。这个政策真正利好的，就是那些房屋年限不满五年，或者满五年不唯一的群体。

2、减免个税应提供下列资料：

（1）纳税人身份证件；

（2）现住房的房屋交易合同；

（3）新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；

（4）新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。

（5）填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》。

不少人认为现在楼价不是涨不涨的问题，现在最大的问题是把积压的楼房推出去，现金回流的最大获益者是银行，因为房地产开发资金来自银行贷款。但是，据专家十几年观察楼市以来，一般都是跌了就扶，涨了就控。针对这个政策，只能说抓住这个机会，对于目前来说是很有利的。