韧劲十足带头探索房企新发展模式

　　“房地产进入了新的阶段，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，新的业务发展起来，同样能给市场提供一定支撑。”在前不久召开的万科2022年中期业绩会上，集团董事会主席郁亮坦言，万科的城市综合配套能力在高强度竞争市场当中经受住了检验，也说明开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。

　　根据财报，上半年万科营收2069.2亿元、归母净利122.2亿元，同比分别增长23.8%和10.6%。两大业绩关键指标均实现郁亮年初“企稳回升”的要求。尽管金融部门和研究机构的专家普遍认为，房地产市场的结构性调整，有利于形成房地产新发展模式，实现房地产业的良性循环和健康发展。然而，在行业整体挑战巨大的情况下，这家头部企业的发展表现出非凡韧劲，仍然引起了社会的广泛关注。

　　●冯善书

　　长期主义带来韧劲十足

　　今年上半年，万科是上市房企中为数不多“增收又增利”的企业。分析认为，其逆势企稳首要原因是，不管形势多么严峻，万科始终保持健康的财务状况，经营现金流为正，融资成本保持行业低位，信用评级业内领先。这是一种典型的长期主义的思维。

　　上半年，万科“三道红线”零踩线，保持“绿档”，经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%；持有货币资金1410.7亿元，覆盖短期债务倍数为2.3倍；净负债率35.5%，连续21年低于40%；截至6月底，万科的存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本3.59%。与此同时，万科继续保持行业领先的信用评级，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”“Baa1”“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

　　值得一提的是，在社会普遍关注的“保交付”问题上，万科不仅要求保证交付，还要保证质量。克服疫情对施工的不利影响，上半年万科实现超11.5万套住宅的平稳交付，35%交付批次实现交房即交证。与此同时，上半年万科加强产品线建设，拉通产品标准，对全国56个重点项目进行产品力专项提升工作。此外，为方便客户及时了解项目的质量管控和工程进度，万科通过邀请客户参与建造质量查验、面对面交流会等方式，与业主共建家园，参与客户超过3.5万人次，整体交付质量满意度98.5%。

　　此外，万科还坚持量入为出，提升投资质量。上半年获取新项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平方米，从投资金额来看，一二线城市的占比达到95.6%，在手资源可满足后续发展需要。截至6月底，在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约13722.8万平方米。同时，万科参与了一批旧城改造项目，按当前规划对应总计容建筑面积523.4万平方米。

　　开发、经营、服务三轮驱动结硕果

　　除了财务稳健、诚实守信以外，万科2022年中期业绩报告的另一突出亮点是，在行业中探索新发展模式硕果累累，印证了万科“十年转型逐步开花结果”的良好愿景。

　　2022年，《政府工作报告》重申房地产业“探索新的发展模式”的要求。这意味着，此前“高负债、高杠杆、高周转”的经营发展模式将逐步向注重产品与服务品质的模式转变；房地产业将回归产业基本面，围绕实体经济探索新的发展模式；保障房体系建设将得到加强，逐步形成与商品房体系并重的局面。

　　作为行业中较早推动转型升级的房企，今年上半年万科在多条新赛道上表现抢眼。在巩固开发业务的同时，经营服务业务进入快速发展阶段，上半年经营服务业务收入241.1亿元，同比增长30.6%。

　　上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%，商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。2022年9月29日，万物云正式在香港联交所主板上市交易，预示万物云在新起点上将获得更大发展空间。

　　万纬物流上半年实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%，其中冷链仓储业务同比增长94.7%。截至6月底，万纬物流在全国47个城市运营管理157个自有项目，可租赁建筑面积1164万平方米，服务客户超过1200家。

　　长租公寓方面，上半年，克服疫情对招租的不利影响，整体出租率达到94.0%，实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。作为全国最大的集中式公寓提供商，泊寓已布局全国33个城市，共运营管理长租公寓20.99万间，累计开业16.95万间。

　　商业业务方面，上半年实现营业收入40.1亿元，同比增长10.4%，印力集团在沪杭新开业的商场首年NOI率达到6%。此外，印力继续推动轻资产战略落地，截至6月底，累计输出管理项目达35个，管理面积231.3万平方米。

　　更值得注意的是，万科作为城乡建设与生活服务商，已在深圳、上海、广州等重要城市，围绕城市基础设施建设、运营及服务、城市更新、EPC代建、物业管理、物流仓储等多领域开展合作，其转型业务的综合能力得到广泛认可，万科业务已从传统的房地产开发成功转型为“开发、经营、服务”并重发展。

　　奋进者说

　　郁亮：房地产要向

　　制造业学习

　　在国内，万科很早就预判到行业洗牌后将步入新阶段，房地产必须脱虚向实、向制造业学习。

　　2020年10月，万科董事长郁亮提出中国房地产行业进入管理红利时代。2021年3月31日，郁亮强调，进入管理红利时代的核心特征是行业回归实业属性，竞争力烈度全面提升。房地产行业开发越来越像耐用消费品，经营越来越像服务业，只有向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。

　　在2022年中期业绩会上，郁亮再次强调，只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去。股东大会后的两个月，郁亮走访了35个城市，看了100多个项目。他举了两类市场的例子，一类是在中心城市当中相对没有那么引人瞩目的城市，销售压力大，但只要产品做得好，哪怕市场不好也能熬过去。另一类是以浙江为代表的竞争特别激烈的市场。万科的城市综合配套能力在高强度竞争市场当中经受住了检验，也说明开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。

　　郁亮坦言，在当前的外部环境下，万科也有压力，也有部分经营指标表现不尽如人意。但万科一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康，保持不断跑下去的状态，对未来止跌企稳、稳中有升有信心。

　　数读

　　●A股唯一连续30年现金分红的企业

　　●在A股4000多家上市公司中，万科是实践混合所有制及“宜参则参”模式时间最长的上市公司，也是唯一一家连续30年进行现金分红的公司。万科连续7年荣登《财富》世界500强。经营性现金流净额连续13年为正，净负债率连续21年低于40%

　　●旗下万物云近期已在港交所上市，成为覆盖“社区、商企、城市”的服务商，2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32%。物流仓储抓住国家基础设施升级机遇，旗下冷链仓储位居行业第一。万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。商业业务方面，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营，近五年收入复合增速达到20%

（文章来源：南方日报）